Классификация объектов офисной недвижимости. Классификация объектов коммерческой недвижимости

В настоящее время является одним из самых прибыльных видов бизнеса. Популярность его основана на том факте, что любому юридическому лицу всегда требуется офис, соответствующий определенным требованиям и расположенный в удобном месте. Каждый вид деятельности требует индивидуального подхода к вопросу подбора помещения для офиса, поэтому коммерческая недвижимость представлена сегодня в самых разных интерпретациях.

Подбирая помещение для офиса, организации, прежде всего, следует определиться, какую нагрузку это помещение должно нести. Это имеет большое значение в том случае, если речь идет об основном офисе, на который предполагается зарегистрировать юридический адрес. Дело в том, что законодательство РФ разрешает регистрировать юридический адрес только в том случае, если он расположен в нежилом фонде. Расположившись в жилом фонде, т. е. арендовав под основной офис квартиру или частный дом, организация рискует не получить документы, позволяющие ей осуществлять свою деятельность.

В случае, когда арендуемому помещению отводится роль дополнительного офиса, расположиться в пределах жилого фонда можно. Такое ограничение при использовании помещений жилого фонда в качестве офиса удешевляет их стоимость, что в некоторых случаях является очень важным обстоятельством. Однако обольщаться по поводу этого обстоятельства не стоит - все расходы по обслуживанию и охране офиса целиком лягут на плечи арендатора. Еще одно обстоятельство, которое следует учесть в этом случае - отношение к вашему присутствию в жилом фонде соседей. Если соседи имеются, а ваш офис предполагается сделать местом в известной степени публичным, вы можете получить серьезные неприятности.

Если свой офис вы решили расположить в нежилом фонде, следует определиться сразу, какая степень комфорта должна быть в нем обеспечена. С этой точки зрения офисные помещения могут расположиться в следующих местах:

В помещениях жилых домов, выведенных из состава жилого фонда. Как правило, это квартиры на первом и втором этажах, помещения в цокольных этажах и специально переоборудованных подвалах. Такие помещения особенно интересны для организаций, деятельность которых предполагает выполнение требований санитарно-эпидемиологических и пожарных служб, а также постоянный контроль с их стороны. С большой осторожностью следует относиться к цокольным помещениям и подвалам - многие из них просто не имеют окон. Из-за этой особенности подвалы в ряде случаев просто неприемлемы в качестве офиса.

В административных зданиях. Обычно эта категория расположена в зданиях различных предприятий, вынужденных в силу определенных обстоятельств сдавать административные площади в аренду. Следует заметить, что хозяева таких помещений по-разному относятся к своему имуществу: некоторые реставрируют и ремонтируют их, другие не берут на себя лишних обязанностей. Поэтому не следует заблаговременно строить предположения относительно состояния вашего будущего офиса - оно может быть как удовлетворительным, так и далеким от совершенства. Конечно, в последнем случае вопрос о размерах арендной платы должен обсуждаться с особой щепетильностью.
Плюсом является то, что в большинстве административных зданий уже имеется система охраны и пропускная система. Однако с большой степенью вероятности системы кондиционирования вы там не обнаружите.

В офисном центре. Офисный центр - это здание, специально построенное или отреставрированное с целью последующего предоставления его организациям для использования в качестве офиса на условиях аренды. Как правило, в таких зданиях предусмотрены все необходимые коммуникации - телефонная связь, интернет, кондиционирование, охрана. Косметический ремонт в таких помещениях обычно минимален, и не всегда имеется парковка, что в некоторых случаях является серьезным минусом.

В бизнес-центре. Бизнес-центр сегодня - пожалуй, самое комфортное предложение для организаций в части аренды помещений. Он предполагает наличие полной инфраструктуры, обеспечивающей максимальные удобства, вплоть до обеспечения оргтехникой, наличие подземных парковок, в большинстве случаев - охраняемых, а также расположение неподалеку от станций метрополитена.

Если организация намерена арендовать помещение под офис, ей следует разобраться в классификации таких помещений. Степень комфорта, предоставляемая разными видами коммерческой недвижимости, обозначается буквами А, В, С и D.

A - это бизнес-центры, которые также отличаются друг от друга степенью комфорта. Как правило, категория А+ обозначает расположение в центре города, рядом с остановкой метро. А- может иметь те же характеристики, что и А+, но с некоторыми малозначительными отличиями. Зато эти отличия сильно влияют на стоимость аренды, делая ее ниже на порядок.

В - это тоже бизнес-центры, но несколько устаревшие или расположенные не в центре города.

С - это здания офисных центров.

D - административные здания.

Чтобы ускорить процесс выбора помещения под офис, в описании каждого объекта мы обязательно указываем его категорию.

Новые современные условия труда для офисных работников ежегодно модернизируются. В зависимости от политики компании принимаются решения о проведении модернизации таких помещений в виде ремонта. Так, в Москве сегодня большое количество офисных помещений, где трудятся ежедневно тысячи работников. При проведении ремонта таких помещений возникает вопрос, что такое класс офиса, и какие необходимо проводить в таких помещениях отделочные виды работ.

Для чего используются классы офисов

Для начала следует разобраться, класс офиса a b c d что это такое и какие особенности есть у каждого объекта данной классификации. В первую очередь такая методика деления типа офисных объектов была создана для разделения всех действующих предложений на рынке продаваемой и арендуемой недвижимости.

Такая градация даёт чёткое представление об объекте его типе и назначении в использовании. Как самим риелторам, так и арендаторам или будущим покупателям данная классификация понятна и удобна в использовании.

Стоит также отметить, что данное разграничение практически условно. Принято все объекты офисных нежилых помещений разделять на следующие классы:

Каждый из перечисленных, имеет свои особенности. Особенно удобно ориентироваться в таких условных категориях владельцам компаний, которые имеют собственный штат сотрудников. Согласно указанным категориям зная их специфики, определяют для себя наиболее подходящий для их дела вариант и смотрят по нему действующие предложения.

Офисы класса A

Это самая высокая категория деловых помещений для бизнеса. Все ремонтные работы в приобретаемых помещениях такого класса должны происходить на высоком уровне. Обычно такая недвижимость находится в только недавно отсроченных деловых центрах.

Преимущественно данный класс помещений можно встретить в центральных районах столицы, а также в Москва-Сити.

Отличительными и преимущественными особенностями такого вида считаются:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения установлены согласно последним стандартам качества и безопасности;
• помещения расположены в удобных районах, и добраться до них не составляет труда;
• выделены специальные помещения под установку конференц-залов;
• само здание имеет дополнительные участки с личными спорткомплексами, бассейнами, магазинами, охраняемыми парковками.

При приобретении или аренде такого класса недвижимости необходимо учитывать и стоимость внутренних отделочных работ.

Подклассы офис А+ и А-

Основными подклассами этой категории считаются группа А+ и А-. К таким нежилым постройкам причисляются повышенные требования. Если категория А это просто премиальный офисный центр, то постройка А+ это в прямом смысле элитный офисный центр.

К нему предъявляются повышенные требования, выраженные в следующем:

• здание должно находиться в центральных районах недалеко от удобных транспортных развязок;
• помещение должно быть оборудовано выходными группами и фойе;
• все ведомые учёты по эксплуатации и расходам на такой тип помещения должны быть прозрачны и открыты;
• парковка должна быть под постоянным наблюдением охраны, все места на ней должны быть чётко разграничены;
• высота внутри помещения потолков должна быть не ниже 270см;
• в коммуникации должна быть включена энергосберегающая система;
• должны быть подведены отопление вентиляция и кондиционеры;
• внутри помещения должна быть открытая планировка под отделку с колоннами;
• должны быть подведены системы связи в виде телефонии и интернета;
• помещения, предназначенные для общего пользования, входят в общий счёт за оплату.

При аренде такого помещения следует учитывать ещё и затраты на проведения ремонтных работы связанных с отделкой и установкой рабочих мест для сотрудников компании.

Офисы класса B

Данный класс в общих моментах схож с категорией А. По нему могут предоставляться урезанный пакет услуг или находиться он может в небольшом отдалении от самого центра. Также очень часто попадают в эту градацию офисные помещения из группы А.

Это объясняется тем, что при длительной эксплуатации, всё сильно изнашивается и после смены арендатора, владельцу проще сдавать помещение по более низкой категории, чем самостоятельно проводить все ремонты на таких немалых площадях.

Класс, однако, пользуется даже большим спросом, чем 1-ая группа, так как большинство организаций направляют основные силы, особенно на первых стадиях развития не на престиж. А на рабочий процесс внутри. Поэтому им внешний вид офисов не так важен.

• место расположения здания не такое выгодное для проезда;
• офисные помещения могут быть расположены на территории других комплексов, в том числе и живых;
• все предоставляемые дополнительные услуги имеют ряд ограничений;
• сама отделка офисов может быть выполнена из дешёвых материалов;
• может быть парковка, но не охраняемая и на открытом не защищенном участке.

В итоге получается неплохое офисное помещение с урезанным пакетом услуг за невысокую арендную плату.

Подкласс B+

Подкатегорией класса считается B+. Это формулировка означает что при наличии хотя бы одного премиального пункта в этой категории дополняет его до нового уровня. Это может быть хорошее место расположения здания либо наличие крытой и охраняемой парковки.

Офисы класс C

Такие типы объектов попадают под категорию не престижных. У них есть много изъянов. Это может быть отдалённое место расположения офиса либо полное отсутствие отделки всего здания.

К отличительным особенностям можно отнести:

• здание находится далеко до центра или до него достаточно трудно добраться;
• помещение практически не обслуживается коммунальными службами или только усилиями самого владельца;
• помещения внутри могут неудобно располагаться;
• у них может не быть подведённых сетевых коммуникаций.

Очень часто такие типы офисных помещений располагаются собственниками в старых зданиях. Они были построены ещё в период советского союза и не соответствуют сегодняшним стандартам для многих компаний по размещению своих сотрудников.

Офисы класс D

К этому типу помещений относятся особенные здания. Это могут быть бывшие библиотеки или институты. В общем, это административные недвижимые единицы, бывшие в употреблении. Сегодня на территории Москвы сдаются много подобных объектов под офисы.

Основная проблема, с которой встречаются арендаторы это:

1. площадь. Расположиться в таких объектах могут только небольшие фирмы с маленьким штатом сотрудников;
2. вид. Хоть и внешний фасад здания может быть и примечателен и выглядеть достаточно солидно, внутри это небольшие комнатки, которые обслуживались ещё с советских времён.

Аридная стоимость естественно очень низкая, однако размещаясь, компания вкладывает ещё крупные денежные средства на отделку, подключения необходимых для работы коммуникаций и соответствующие охранные системы.

В чём основные различия между классами офисов

Исходя из перечисленных выше групп помещений, можно сделать вывод, в чем отличаются классы офисов в этом сегменте.

Объединим отличия в следующий перечень:

здание. Это само качество построенного объекта. Так видно, что группа А имеет новые постройки, а С это очень старые здания;

расположение. Также серьёзным основанием для перевода помещения в ту или иную группу служит его место расположения, чем оно удобней для проезда, тем класс выше;

внутренняя отделка. К ней же можно отнести ещё и подведённые коммуникации. Люксовые офисы, даже не имея чистовой внутренней отделки, смотрятся достаточно прилично и уже имеют все необходимые системы;

дополнительные услуги. Отличие классов офисов в этом сегменте зависит от объёма предоставляемых дополнительных услуг.

Ремонт офисов класса А

Арендуя элитное помещение для сотрудников необходимо произвести в самом лучшем виде.
Это связанно с тем, что такие помещения довольно презентабельны и используются под головные офисы крупных компаний. Обращайтесь в нашу компанию и предоставим вам с широким перечнем современных и элитных материалов, которые отлично подойдут для вашего офиса.

Все работы выполняются только высококвалифицированными специалистами, на что мы даём соответствующие гарантии. Созданные офисные объекты имеют высокую износостойкость и отличный современный вид, который выделяет данную компанию из ряда других.

Классификации объектов коммерческой недвижимости

Качество недвижимости как объекта управления определяется совокупностью частных характеристик, перечисленных и кратко описанных выше. В связи с этим для целей управления оказывается необходимым анализ проявления указанных характеристик во взаимосвязи и взаимовлиянии – с учетом особенностей каждой видовой группы объектов. Этот анализ осуществляется при классификационных группировках объектов различного назначения – особенно внимательно при решении вопросов об инвестировании средств в офисные, торговые и логистические центры, как потенциально наиболее перспективные инструменты в составе инвестиционных портфелей недвижимости.

Классификация объектов офисной недвижимости

В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собою.

Наиболее обоснованной представляется классификация (см. ), подготовленная компанией «Becar. Commercial Property» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) - с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (Building Owners and Managers Associations). Представим здесь (табл. 1.12) нашу редакцию указанной разработки - с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД.

Офисное здание относится к одному из трех классов: «А», «В» или «С» - с учетом соответствия совокупности наиболее существенных характеристик этого здания определенным критериям по трем категориям:

Месторасположение и доступность;

Компоненты и свойства здания;

Качество управления зданием и уровень сервиса.

При этом классность здания может быть разной по различным критериям и тогда в качестве окончательного принимается заключение об отнесении объекта к самому «младшему» классу. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания - к классу «C», а по качеству управления – к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Иногда для уточнения представления о качестве объекта используется трехбуквенное обозначение класса: при таком подходе к классификации в рассмотренном выше примере класс здания обозначился бы символом «ACB».

При небольших отклонениях характеристик объекта управления от классификационных требований, представленных в приведенных перечнях по каждой категории признаков, может использоваться предложенная буквенная символика классов с добавлением знаков: «+», если какие-то характеристики объекта несколько лучше характеристик, «стандартных» для данного класса, и «−», если по какой-то одной из характеристик офисного центра объект хуже «классного» объекта.

Например, объект управления может быть отнесен к классу «A − », если он не удовлетворяет одной из «второстепенных» позиций перечня требований для класса «A» (к примеру, при неполном соответствии объекта пункту 1.1.1 требований - если рядом нет посольств и правительственных учреждений). Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B + », если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B − », если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». Объект может быть отнесен к классу «C + », если какие-то его характеристики оказываются лучше характеристик из «стандартного» перечня для класса «C».

Не подлежат классификации встроенные офисные помещения, а также все офисные здания, не соответствующие требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». В этой связи предлагается объекты офисного назначения, отнесенные к какому-либо классу («A», «A − », «B + », «B», «B − », «C + », «C») именовать бизнес-центрами, оставляя объектам, не соответствующим требованиям классификации, возможность именоваться офисными зданиями.

Сертификация офисных зданий с целью присвоения или изменения классности осуществляется на добровольной основе с целью информирования потенциальных пользователей (арендаторов). Целесообразно установить срок действия сертификата соответствия определенному классу – не более 5 лет. Из классификации исключаются объекты, не ремонтировавшиеся более 15 лет или находящиеся в стадии ремонта и реконструкции в момент очередной сертификации. Присвоенные классы могут изменяться по мере строительства новых офисных центров класса «А» более высокого качества и устаревания существующих офисных центров. Модернизирующиеся объекты могут претендовать на повышение класса.

Обратим внимание на проблему количественной оценки качественных признаков (показателей) классификационных характеристик офисных центров: эксперты, принимающие участие в сертификации таких объектов, должны владеть знаниями строительных и эксплуатационных стандартов, применять технологии сравнительного анализа рыночных данных об экономических характеристиках подобных объектов, осваивать методы анализа иерархий и квалиметрического моделирования.

В заключение отметим, что общепринятой системы сертификации бизнес-центров пока что нет. Небольшое число объектов относят себя к классу «A» («Невский 38», «Атриум»), ограниченное количество центров сертифицировано ГУД с отнесением их к классу «B» («Сенатор», «Renaissance House», «Феникс» - в действительности их целесообразно позиционировать в классе «B − »), некоторые офисные центры справедливо отнесены в классу «C» («Аврора-Сити», «Черная речка», «Никольский» - 2-я очередь).

Следует иметь в виду, что из-за транспортной перегрузки мегаполисов подавляющее большинство бизнес-центров оказываются труднодоступными и не обеспеченными парковками в должной степени. В связи с этим в ближайшее время будут развиваться бизнес-парки вне городской черты – с бизнес-центрами элитного уровня сервиса, но удаленными от представительских зон, что потребует уточнения некоторых классификационных требований, представленных выше.

Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост и, как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима классификация основополагающих определений и терминов.

Мировая и российская практика классификации

В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты. Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

В США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. В России на данный момент существует несколько попыток разработки классификации объектов различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости:

• Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника;
• Классификация Московского Исследовательского Форума 2003г.;
• Классификация Московского Исследовательского Форума 2006г.;
• Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2007 г.;
• Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань).

В 2008 году НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Целью классификации стал маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. В 2002 году ГУД уже пыталась вывести на рынок подобную систему классификации, но она не прижилась, так как не была востребована рынком. Сегодня многие специалисты рынка недвижимости пользуются именно этой классификацией.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. В профессиональном сообществе логистов, девелоперов, аналитиков и оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громоздкость. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая - некий обобщенный стандарт на рынке есть. Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» - это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение. Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.

Класс «А»

Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области. В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются. Появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем. На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А1», «А2», «А3». Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер.

Подкласс «А1»

Этот подкласс характеризуется следующими качественными свойствами:

• новое строительство (или возраст менее 3 лет);
• полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
• система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;
• фальшполы и подвесные потолки;
• высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка 2,7 метра);
• эффективная и рациональная планировка;
• наличие ресторана (или нескольких - в случае больших площадей), а также кафетерия;
• достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;
• достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);
• современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
• дублирование и резервирование основных систем;
• профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;
• расположение в ЦАО.

Подкласс «А2»

имеет следующие характеристики:

• полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
• менее жесткие требования к расположению здания;
• допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
• несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами.

В целом, подкласс «А2» очень близок по характеристикам к подклассу «А1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).

Подкласс «А3»

должен обладать следующими характеристиками:

• реконструированное здание постройки середины или конца 90-х прошлого века;
• менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;
• допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
• менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы.

Подкласс «А3» близок к подклассу «А2» , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).

Отдельный и довольно спорный момент - критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать центром и «близкими к центру» территориями. Так, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом? Не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе Москвы, с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами. По всем критериям, кроме расположения, такие здания следовало бы отнести как минимум к категории «А» или к «А1». Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса «А», оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.

Класс «В»

Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» - это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.

В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».

Класс «С»

Офисы класса «С» - это преимущественно здания советского времени постройки - различные НИИ, институты, заводоуправления, перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда: коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление таким объектом недвижимости непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Однако, спрос на аренду класса «С» практически не падает из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на аренде. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила. Например, некоторые компании для представительских целей арендуют офисы класса «А» в одном из лучших бизнес-центров российской столицы, а для производительной, «невидной» работы - офисы класса «С» .

Класс «D»

Офисы класса «D» - своего рода экзотика офисного рынка, это очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Когда-то таких помещений в России было большинство, сегодня их доля постоянно сокращается. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта. Многие из них в прошлом — производственные или складские площади. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем в таких «экзотических» офисах иногда наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.

В последние годы НИИ и другие организации, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются придать им более или менее презентабельный вид путем серьезной реконструкции и внедрения современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».

В регионах

Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт. Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями - условно его можно охарактеризовать как класс «D+». Практически отсутствуют офисы класса А и В - редкие исключения, чаще всего они строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке. Но по мере выхода в регионы иностранных компаний, там станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий, так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.

В Москве

Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов «С» и «D». Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых. Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В». Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.

В сфере офисной недвижимости, как и в других областях деятельности, есть основные законы и принципы. Они способствуют более продуктивному сотрудничеству риелторов и брокеров со своими клиентами. Это особенно важно при совершении сделок по купле-продаже, сдаче или съему помещений. Введенные классы офисов существенно упрощают взаимодействие брокеров и риелторов.

Общая информация

Во избежание возникновения разнообразных путаниц и устранения необходимости дополнительных разъяснений, которые занимают много времени, существует общепринятое разделение. Классы офисов (всего их 4) имеют свои особенности. Система, по которой выделяют категории пришла в Россию из зарубежных стран. Тем не менее офисный рынок имеет свои тонкости. Поэтому здания разделяются на определенные категории. Внутри каждой группы существует более конкретное деление на классы офисов. Далее в статье рассмотрим их более подробно.

Офис класса А

Это тип помещений, который имеет самую высокую репутацию среди остальных. Совокупные качества, как правило, отвечают самым высоким требованиям. Ниже будут представлены основные характеристики, которыми обладают такие помещения.

Общие положения

Зачастую офисы данной категории находятся в центральных административных районах или в непосредственной близости от них. Значимым дополнением для этого типа помещений является максимально удобный подъезд и доступность для транспортного сообщения. Сами здания преимущественно являются бизнес-центрами. К этому классу относятся сооружения только что построенные либо имеющие возраст меньше трех лет с момента сдачи в эксплуатацию. Также допускается возможность использования основательно реконструированных зданий, которые были возведены не так давно.

Нормативные требования

Необходимо соблюдение полного и правильного оформления юридического пакета документов, подтверждающих право владельцев на собственность и право пользования зданием. Управление помещением или группой сооружений должно сохраняться на профессиональном уровне и полностью соответствовать международному стандарту.

Проработка архитектуры

Чаще всего применяется монолитный каркас либо металлический, при этом высота отдельного этажа должна быть не меньше 3,6 метра. Максимально допустимая нагрузка на составляет 450 кг на 1 кв. м.

Проектирование и отделка

Преимуществом служит открытость планировки. Она позволяет изменять вид помещения по требованиям, заявленным арендатором. Так, планировка офиса позволяет:

Воплотить индивидуальные предпочтения арендатора с применением самых качественных материалов.

Кроме того, в таких офисах устанавливаются современные окна, поддерживающие высокую степень естественной освещенности помещения. Немаловажно и то, что в зданиях класса А допустима установка только новейшего оборудования, а также присутствует и регулировка климат-контроля.

Дополнительные возможности

Для обеспечения телекоммуникационного сообщения используются оптико-волоконные материалы и подключаются услуги надежного провайдера. Для бесперебойного электроснабжения применяется два независимых источника или же присутствуют системы бесперебойного питания. Обязательным условием офисных помещений этого класса является наличие охраняемой стоянки для автомобилей. Для зданий подобного уровня желательно присутствие двух видов парковки: подземной и наземной. В офисах класса А обеспечивается круглосуточное наблюдение за периметром. Обязательно устанавливаются высококлассные системы безопасности и строго соблюдаются правила пропуска в здание. Для повышения удобства работы персонала и комфорта посетителей формируются комплексы обслуживающих подразделений.

Вторая категория

Помещениями данного вида в основном являются бизнес-центры, которые находились в эксплуатации более 5 лет. Также в этот тип входят отремонтированные и полностью переоборудованные особняки. Гораздо реже к ним относятся реконструированные промышленные или административные здания, возведенные во времена СССР, и постройки последних 10 лет. Офисы класса В пользуются большей популярностью, так как именно они востребованы на рынке по причине отсутствия радикальных отличий от описанной выше категории. При этом их стоимость на порядок ниже, соответственно, они наиболее выгодны для заказчиков. Совокупные качества подобных зданий должны соответствовать определенным требованиям.

Общие положения

Огромное значение имеет место, где расположен офис класса B. Существует особая необходимость доступности транспортного сообщения. Немаловажен пейзаж за окном. Ведение юридической документации должно быть максимально правильным и полным. Особенно это касается права собственности на сооружение и права его использования. Управление зданием необходимо сохранять на высоком уровне безопасности. Оно может осуществляться службой преимущественно отечественных компаний, или самостоятельными силами владельцев объекта.

Экстерьер

Здание имеет представительный внешний вид, однако есть небольшие различия с группой А. Подобные здания не могут похвастаться изысканной архитектурой, но проработка входных помещений держится на высоком уровне, хотя без излишеств.

Интерьер

Свободная планировка с большим количеством коридоров идеально подходит для данного типа. Отделка осуществляется в стандартном стиле с использованием качественных материалов. Устанавливается современное вентиляционное оборудование, есть возможность применения сплит-систем кондиционирования. Для осуществления телекоммуникационного сообщения прокладывается оптико-волоконная связь, подключаются услуги надежного провайдера. Соблюдение порядка поддерживается усилиями круглосуточной охраны и автоматической системы безопасности. В наличии наземная парковка для автомобилей.

Третья категория

В данную группу входят помещения, построенные в советский период и реконструированные для использования по коммерческому направлению. Как правило, сюда подпадают заводы, научно-исследовательские институты и подобные им объекты. Если приведенные выше классы офисов отличаются удобным расположением, то для описываемого вида характерно различное местонахождение. Зачастую офис класса С находится в спальном районе и удален от станций метро на небольшое расстояние. Часто наружность зданий непривлекательна, в лучшем случае подвержена только косметическому ремонту. Документация должна быть оформлена правильно и в полном объеме, но допускаются и некоторые исключения. Планировка стандартная, с высоким количеством коридоров и несущих стен. Вся внутренняя отделка осуществляется только по инициативе самих владельцев. Вентилирование отсутствует, возможно наличие сплит-системы. Для телекоммуникационного сообщения подключаются услуги коммерческих провайдеров с различной репутацией, есть телефон и выход в интернет. Не исключено полное отсутствие территории для автомобильной парковки. Управление зданием в полной мере осуществляется арендаторами. Структуры обслуживания может не быть вовсе.

Офис эконом-класса

Объекты данного типа в большинстве своем имеют отрицательную репутацию. Чаще всего представляют собой сооружения советской постройки, возведенные более 15 лет назад. Нуждаются в полном перепрофилировании и капитальном ремонте. Подобные здания имеют различное местоположение, могут быть сильно удалены от системы транспортного сообщения.

Общая характеристика

Непрезентабельный внешний вид, зачастую нуждающийся в ремонтных работах.

Полное отсутствие системы кондиционирования.

Устаревшие коммуникационные соединения.

Неподходящая планировка для осуществления офисного вида деятельности.

Отсутствие охранного подразделения и обслуживающего персонала.